L'operazione di surrogazione del mutuo consiste nella possibilità di trasferire un mutuo esistente da una banca ad un'altra Nel momento in cui la nuova banca accetta di concedere il finanziamento, essa subentrerà in tutti i diritti, e cioè nelle garanzie accessorie, in quelle personali e in quelle reali al precedente istituto mutuante.

La modifica, detta annotazione, dovrà essere comunicata all'ufficio con il ruolo di conservatore dei registri immobiliari, che si trova presso l'agenzia del territorio, attraverso una semplice richiesta e tramite l'invio dell'atto di surrogazione. La stesura di tale documento potrà avvenire sia attraverso un atto pubblico sia per mezzo di una scrittura privata. Viene espressamente fatto divieto all'istituto bancario che perderà il mutuo di effettuare atti impeditivi, compresa l'impossibilità di prevedere il divieto della portabilità a livello contrattuale.

La possibilità di surrogazione del mutuo è stata introdotta con la legge n. 40 del 2 aprile 2007, prima di tale norma l'operazione di sostituzione del mutuo poteva avvenire solo tramite l'estinzione del vecchio finanziamento e la conseguente accensione di un nuovo mutuo, salvo il caso previsto dalla legge 24/01.

Anche nella finanziaria del 2008 si torna sull'argomento della surrogazione, ribadendo il concetto di annullamento per il cliente che fa richiesta di surrogazione di qualsiasi tipo di onere, spesa e penale legati alla pratica. Inoltre allo stesso cliente non possono essere imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo nel nuovo istituto. E' stata data la possibilità all'istituto bancario di origine del mutuo di determinare e pattuire nuove condizioni sul mutuo originario, senza spese per il cliente e attraverso una scrittura privata.