Un mutuo della durata di 40 anni ha la caratteristica di essere la forma di finanziamento più a lungo termine per l'acquisto di un immobile ma d'altro canto con la più bassa rata possibile a parità di costo. Come in ogni mutuo va tenuto conto dei soliti parametri, e può essere a tasso fisso, variabile o misto. Un mutuo 40 anni comporta numerosi vantaggi, ma anche degli innegabili svantaggi.

Infatti, essendo che distribuiamo la spesa su un periodo molto lungo, la rata risulta molto accessibile, ma ciò va a discapito degli interessi pagati che sono assai onerosi se paragonati a quelli pagati su un mutuo similare come quello a 30 anni. Confrontando le due rate infatti, di solito a parità di parametri e di finanziaria, pur avendo una rata non di molto più bassa rispetto a quello su 30 anni, il tasso di interesse sale vertiginosamente.

Tuttavia un mutuo di 40 anni offre in effetti una rata più bassa, accessibile, in genere, anche a quelle famiglie che non possono contare su un reddito tanto elevato da permettersi una rata che estingua il debito in tempi minori, tuttavia è buona norma, anche in questo caso (come per il mutuo a 30 anni), valutare il reale interesse finale alla fine del piano di ammortamento (TAEG) per capire se gli interessi che si pagano alla fine sono accettabili o, invece, eccessivi. Le differenze tra un mutuo di 40 anni ed uno di 30, in effetti sono minime, in entrambi i casi parliamo di mutui di lunga durata.

Quello di 40 è maggiormente indicato per coloro che pur volendo acquistare la casa dei propri sogni non possono permettersi di pagare un mutuo di tempi minori, senza rinunciare ad un decente stile di vita. Ciò, al giorno d'oggi, con i salari medi che un medio dipendente percepisce è tipico delle famiglie monoreddito. In questi casi, accettando come costo di tutto ciò un interesse finale maggiore, si può scegliere un mutuo simile. Chiaramente il mutuo a 40 anni fornisce questo vantaggio ponendo un interesse finale ben più alto di quello a 30, quindi per l'appunto è un compromesso che va scelto solo se non è possibile accettabilmente sceglierne uno di 30.